Ažurirano za 2026

Porez na prenos apsolutnih prava — kalkulator za 2026.

Pri kupovini nepokretnosti u Srbiji plaća se ili porez na prenos apsolutnih prava (2,5% na sekundarnom tržištu) ili PDV (10% za stambenu novogradnju, 20% za poslovnu) — nikad oba istovremeno. Ovaj kalkulator razlikuje dva slučaja, primenjuje olakšicu za prvog kupca po čl. 31a ZPI i pokazuje ko zakonski snosi porez.

Otvori kalkulatorGodišnji porez na imovinu
  • Ažurirano za 2026
  • Zvanični izvori
  • 100% besplatno
  • Bez registracije
Ažurirano: · Sl. glasnik RS br. 94/2024 — poslednje izmene ZPI

Stope, olakšice i obrasci za poresku godinu 2026.

Kalkulator

Izračunajte porez na prenos ili PDV

Odaberite tip transakcije, unesite ugovorenu cenu i — ako kupujete prvi stan — broj članova domaćinstva. Kalkulator primenjuje važeće stope za 2026. i prikazuje pun obračun, uključujući uštedu zahvaljujući olakšici.

Iznos iz kupoprodajnog ugovora.

Ako je viša od ugovorene, postaje osnovica (čl. 27 ZPI).

Potrebno za obračun olakšice prvog kupca.

Stopa na sekundarnom tržištu

2,5%

Polovna nepokretnost — čl. 30 ZPI

PDV za stambenu novogradnju

10%

Prva prodaja od strane investitora — čl. 23 ZPDV

PDV za poslovnu novogradnju

20%

Opšta stopa PDV-a — čl. 23 ZPDV

Kako radi

Šta je porez na prenos apsolutnih prava

Sažetak Glave IV Zakona o porezima na imovinu — predmet oporezivanja, stopa, osnovica, obveznik, isključenje od PDV-a i procesni rokovi.

Predmet oporezivanja

Porez na prenos apsolutnih prava (skraćeno „porez na prenos") je jednokratan porez koji se naplaćuje pri prenosu uz naknadu prava svojine na nepokretnostima i nekih drugih apsolutnih prava. Glava IV Zakona o porezima na imovinu (čl. 23–30b ZPI) ga uređuje kao porez na promet kapitalnih dobara između dva subjekta — najčešće kupca i prodavca stana, kuće, poslovnog prostora, garaže ili zemljišta. Poreski subjekt nije nepokretnost kao takva, već pravni promet: čin sticanja prava svojine od strane novog vlasnika.

Pored prometa nepokretnosti, predmet poreza na prenos je i prenos prava intelektualne svojine, prava korišćenja građevinskog zemljišta, kao i prodaja ojavnoj prodaji pokretnih kulturnih dobara — ali u praksi 95% obračuna otpada na nepokretnosti. Bez obzira na vrstu prava, princip je isti: stopa, osnovica i rok prijave su jedinstveni.

Stopa: 2,5%

Zakonska stopa iznosi 2,5% i utvrđena je članom 30 Zakona o porezima na imovinu. Ova stopa važi za sve vrste nepokretnosti — stan, kuću, poslovni prostor, plac — bez razlike. Lokalne samouprave nemaju ovlašćenje da menjaju stopu poreza na prenos (za razliku od godišnjeg poreza na imovinu, gde opštine imaju određenu diskreciju u okviru zakonskih maksimuma).

Treba imati u vidu da je 2,5% stopa neto u tom smislu da se na nju ne nadograđuju dodatni opštinski namet, taksa lokalne samouprave ili korigujući koeficijent. Iznos obračunat po ovoj stopi je konačan poreski dug (uz eventualnu zateznu kamatu ako se ne plati u roku). Beležničku nagradu (typično 0,1–0,5% vrednosti, sa zakonski propisanim gornjim limitima) i taksu za upis u katastar plaća kupac odvojeno — ali to nisu porezi, već naknade za uslugu i ne ulaze u ovaj kalkulator. Član 30 Zakona o porezima na imovinu (Sl. glasnik RS br. 94/2024)

Osnovica: ugovorena ili tržišna — viša

Osnovicu čini ugovorena cena, ali samo ako nije niža od tržišne vrednosti nepokretnosti u trenutku nastanka poreske obaveze. Ako PURS na osnovu sopstvene procene utvrdi da je tržišna vrednost viša, osnovica je tržišna vrednost (čl. 27 ZPI). U praksi to znači da pokušaj „optimizacije" tako što se u ugovor upisuje simbolično niska cena ne donosi uštedu na porezu — donosi rešenje sa višom procenjenom osnovicom i, eventualno, dodatne kontrole.

Procena tržišne vrednosti se vrši na osnovu uporedivih transakcija u istoj zoni i istoj kategoriji nepokretnosti u prethodnoj godini. PURS koristi internu bazu prometa, podatke iz katastra i, kod nestandardnih nepokretnosti, veštačenje. Obveznik ima pravo da uz prijavu priloži sopstvenu procenu (od ovlašćenog procenjivača), ali konačnu odluku donosi PURS. Ako se obveznik ne slaže sa procenom, podnosi žalbu u roku od 15 dana po prijemu rešenja. Član 27 Zakona o porezima na imovinu (Sl. glasnik RS br. 94/2024)

Ko plaća: kupac (ali ekonomski može i prodavac)

Zakonski obveznik je sticalac prava — u tipičnoj kupovini stana to je kupac (čl. 25 ZPI). Rešenje PURS se uvek izdaje na ime kupca, i u katastar se ne može upisati pravo svojine bez dokaza o plaćanju (ili rešenja o oslobođenju). Ekonomski teret strane, međutim, mogu ugovorom raspodeliti drugačije: nije retko da kod prodaje stanova investitorske korporacije reklamiraju „cena uključuje porez", ili da prodavac u privatnoj prodaji preuzme obavezu kao deo pregovora oko cene.

Klauzula tipa „porez na prenos snosi prodavac" je pravno valjana između strana, ali ne menja poreski subjekt. PURS će potraživati porez od kupca; ako prodavac ne plati, kupac može tužiti prodavca u parnici za naknadu plaćenog iznosa. Da bi se ovaj rizik izbegao, u praksi se koristi depozit kod javnog beležnika — deo kupoprodajne cene se zadržava do prijema rešenja PURS-a, i onda javni beležnik direktno uplaćuje porez i preostatak isplaćuje prodavcu.

Razlika: PDV vs porez na prenos

Najčešća konceptualna greška je mešanje ova dva poreza. Razlika nije u kvalitetu nepokretnosti (nova/stara), već u pravnom statusu prodavca i broju prethodnih prometa. Tabela ispod sažima razliku.

PDV (novogradnja)

Prva prodaja od investitora-obveznika PDV-a

Pravni osnov
Zakon o PDV-u, čl. 23–24
Stopa — stambeno
10%
Stopa — poslovno
20%
Formalni obveznik
investitor (PDV-obveznik)
Ko snosi ekonomski
kupac (kroz cenu)
Olakšica prvog kupca
ne primenjuje se
Rok prijave
investitor po PDV obrascu (mesečno/kvartalno)
Tipični obrazac
PPPDV
Porez na prenos (sekundarno tržište)

Druga i svaka naredna prodaja iste nepokretnosti

Pravni osnov
Zakon o porezima na imovinu, Glava IV (čl. 23–30b)
Stopa — stambeno
2,5%
Stopa — poslovno
2,5%
Formalni obveznik
kupac (sticalac)
Ko snosi ekonomski
kupac (po pravilu, ali ugovorno se može preneti)
Olakšica prvog kupca
do 40 m² + 15 m²/član
Rok prijave
30 dana od overe ugovora (PPAP)
Tipični obrazac
PPAP

Praktično pravilo: ako je objekat upravo izgrađen i kupujete ga direktno od investitora — gotovo sigurno se primenjuje PDV. Ako kupujete od fizičkog lica koje već nekoliko godina stanuje u stanu, ili od pravnog lica koje stan koristi i preprodaje — to je sekundarno tržište i primenjuje se porez na prenos. Granični slučaj: investitor proda stan koji je privremeno izdavao kao zakup (znači više nije „prva prodaja") — tada se primenjuje porez na prenos, ne PDV. U svakom graničnom slučaju, pre potpisivanja ugovora se proverava pravni status prethodnih prenosa kroz katastar i poslovne knjige investitora.

Šta ulazi u osnovicu, a šta ne

Pri obračunu osnovice uračunava se: cena stana sa pripadajućim ostavama i lođama, parking mesta i garaže koja je predmet istog ugovora, opremljenost koja je stalno priključena (npr. ugradna kuhinja). Ne uračunava se: pokretni nameštaj koji je predmet odvojenog ugovora, uplata u investicioni fond ili stambena zadruga koja je odvojeno definisana, beležnička nagrada, taksa za upis u katastar, agencijska provizija. Ako želite da pojedine stavke isključite iz osnovice, ugovor mora to jasno razdvojiti — nije dovoljno usmeno reći „nameštaj nije deo cene".

Primeri

Tri tipična slučaja iz prakse 2026.

Konkretni iznosi pokazuju kako olakšica prvog kupca i razlika PDV/prenos menjaju krajnji porez.

Primer 1

Stan 50 m² u Beogradu — prvi kupac, dvočlano domaćinstvo

Kupac sa supružnikom — bez druge nepokretnosti — kupuje stan od 50 m² po ugovorenoj ceni 12.000.000 RSD. PURS procenjuje tržišnu vrednost na 12.500.000 RSD (osnovica je viša).

Ugovorena cena
12.000.000 RSD
Procenjena tržišna
12.500.000 RSD
Osnovica (čl. 27 ZPI)
12.500.000 RSD
Površina
50 m²
Oslobođenje40 + 1 × 15
55 m²
Oporeziva površina
0 m²
Porez na prenos
0 RSD

Stan u potpunosti staje u oslobođenu površinu od 55 m² (kupac 40 + 15 za supružnika), pa se porez na prenos ne plaća. Ušteda: 312.500 RSD.

Primer 2

Stan 70 m² u Nišu — drugi stan, bez olakšice

Kupac koji već poseduje stambenu nepokretnost kupuje drugi stan od 70 m² po ugovorenoj ceni 8.000.000 RSD. PURS-ova procena se poklapa sa ugovorenom cenom.

Ugovorena cena
8.000.000 RSD
Procenjena tržišna
8.000.000 RSD
Osnovica
8.000.000 RSD
Stopa (čl. 30 ZPI)
2,5%
Porez na prenos
200.000 RSD

Pošto kupac već ima stambenu nepokretnost u vlasništvu, ne ostvaruje pravo na olakšicu prvog kupca. Pun porez od 2,5% primenjuje se na celu osnovicu — 200.000 RSD. Plaća se u roku od 15 dana po prijemu rešenja PURS.

Primer 3

Novogradnja od investitora — PDV umesto poreza na prenos

Stan od 60 m² u novoizgrađenoj zgradi, prvi prenos sa investitora-PDV-obveznika na kupca. Cena 15.000.000 RSD je istaknuta sa PDV-om.

Cena bez PDV-a15.000.000 / 1,10
13.636.364 RSD
PDV stopa (čl. 23 ZPDV)
10%
PDV iznos
1.363.636 RSD
Porez na prenos
0 RSD
Cena sa PDV-omono što kupac plaća
15.000.000 RSD

Pošto investitor obračunava PDV po stopi 10% (stambeni prostor), porez na prenos se ne plaća. Olakšica prvog kupca ne važi za PDV — bez obzira na status kupca, PDV iznosi 10% osnovice. Kupac ne podnosi PPAP; investitor obračunava i prijavljuje PDV u sklopu redovne PDV prijave.

Olakšica

Prvi kupac stana — uslovi i postupak

Najznačajnija olakšica u Glavi IV ZPI: oslobađa od poreza na prenos do 40 m² + 15 m² po članu domaćinstva. Ispod su uslovi, postupak prijave i posledice naknadnog otuđenja.

Uslovi za priznavanje olakšice

Pravo na oslobođenje pripada fizičkom licu koje istovremeno ispunjava sledeće uslove (čl. 31a ZPI):

  1. Punoletan državljanin Republike Srbije ili strani državljanin sa stalnim nastanjenjem na teritoriji Srbije. Pravna lica i preduzetnici nemaju pravo na olakšicu — ona se odobrava isključivo fizičkim licima.
  2. Nije imao u vlasništvu ili susvojini stambenu nepokretnost na teritoriji Srbije od 1. jula 2006. godine do dana overe kupoprodajnog ugovora. „Imao je" znači bilo da je nepokretnost bila upisana u njegovo ime — nezavisno od toga da li ju je u međuvremenu prodao, poklonio ili izgubio sudskim putem.
  3. Nepokretnost se koristi za stanovanje kupca i članova domaćinstva. Ako se stan kupuje sa namerom da se izda kao zakup, da se koristi kao kancelarija ili da bude sekundarna kuća za odmor — pravo na olakšicu se gubi i obračunava se puna stopa.
  4. Predmet kupovine je stambena nepokretnost — stan, kuća sa pripadajućim zemljištem, porodična zgrada. Garaža, plac, poslovni prostor i apartman u turističkim zonama nisu obuhvaćeni olakšicom.

Granice površine: 40 + 15 × N

Oslobođena površina = 40 m² za samog obveznika + 15 m² po svakom članu porodičnog domaćinstva. U članove domaćinstva spadaju: bračni i vanbračni supružnik (nije bitno da li je takođe državljanin RS), deca (biološka, usvojena, pastorčad bez obzira na uzrast — ako i dalje žive u istom domaćinstvu), i roditelji obveznika koji žive u zajedničkom domaćinstvu na dan overe ugovora.

Sastav domaćinstva se dokazuje uverenjem o prebivalištu (MUP), izvodom iz matične knjige rođenih/venčanih i overenom izjavom obveznika. Granice važe i kada obveznik kupuje nepokretnost za sebe i članove koji formalno nemaju isto prebivalište — pod uslovom da se može dokazati zajedničko življenje (npr. zajedničko vođenje računa o troškovima, zajednička školska adresa za decu).

Šta ako je stan veći od oslobođene površine?

Olakšica nije „sve ili ništa". Ako kupljeni stan ima više m² od oslobođenog limita, porez se obračunava srazmerno: na onaj deo osnovice koji proporcionalno odgovara „višku" m². Formula je:

porez = osnovica × (površina − oslobođenje) / površina × 2,5%

Primer: stan 80 m², osnovica 10.000.000 RSD, kupac sa supružnikom (oslobođenje 55 m²). Oporezivi udeo = (80 − 55) / 80 = 31,25%. Porez = 10.000.000 × 0,3125 × 2,5% = 78.125 RSD (umesto 250.000 RSD bez olakšice).

Postupak prijave

Olakšica se ne primenjuje automatski — obveznik je mora izričito zatražiti uz prijavu na obrascu PPAP. Uz prijavu se prilažu:

  • kopija overenog kupoprodajnog ugovora;
  • izjava obveznika overena kod javnog beležnika da od 1. jula 2006. nije imao u vlasništvu stambenu nepokretnost;
  • uverenje o prebivalištu obveznika i članova domaćinstva (izdaje MUP);
  • izvodi iz matičnih knjiga (venčanih i rođenih) za sve članove koji se prijavljuju u oslobođenje;
  • potvrda o državljanstvu RS (ili dozvola za stalno nastanjenje za strane državljane).

PURS obrađuje prijavu i izdaje rešenje koje izričito navodi da li je olakšica priznata u celosti, delom (samo za proporcionalnu površinu) ili odbijena. Protiv negativnog rešenja je moguće uložiti žalbu u roku od 15 dana.

Posledice naknadnog otuđenja ili promene namene

Olakšica je uslovna. Ako obveznik u roku od 5 godina od dana sticanja prava (overe ugovora) otuđi nepokretnost, ili je prenamenuje iz stambene u poslovnu, ili počne da je izdaje sa namerom dohotka — gubi pravo na olakšicu i mora doplatiti pun porez sa kamatom od dana prvobitnog rešenja. Iznos se naplaćuje na osnovu poslednjeg rešenja PURS-a uz dodatak zakonske kamate (kamata NBS + 10 procentnih poena godišnje).

U ovaj 5-godišnji rok ne ulaze: ozbiljni objektivni razlozi koje PURS prepoznaje (smrt obveznika, razvod, prinudna prodaja zbog dugova) i prelazak u još manju ili jednako veliku stambenu nepokretnost (zamena stana). U graničnim slučajevima se podnosi novi zahtev za zadržavanje olakšice.

Rokovi

Rokovi, obrazac PPAP i nadležna LPA

Procesni okvir za podnošenje prijave, izdavanje rešenja i plaćanje — sa rokovima koje propisuje Zakon o poreskom postupku.

1

Overa kupoprodajnog ugovora

Kod javnog beležnika. Od ovog datuma teče svih 30 dana za prijavu poreza i sve ostale rokove. Beležnik po službenoj dužnosti obaveštava nadležnu LPA o overenom ugovoru.

2

Prijava na obrascu PPAP

U roku od 30 dana od overe ugovora, kupac (ili javni beležnik u njegovo ime) podnosi PPAP — Poreska prijava za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava — nadležnoj jedinici PURS-a po sedištu nepokretnosti.

3

Rešenje PURS

PURS u zakonskom roku donosi rešenje kojim utvrđuje osnovicu (ugovorena cena ili tržišna procena), priznaje olakšicu (ako je tražena) i obračunava iznos poreza. Rešenje se dostavlja kupcu poštom ili elektronski preko ePorezi.

4

Plaćanje + upis u katastar

Plaćanje u roku od 15 dana od prijema rešenja, na propisani uplatni račun. Bez dokaza o plaćanju (ili priznatog oslobođenja) nije moguć upis prava svojine u katastar nepokretnosti.

Obrazac PPAP — šta sve sadrži

Obrazac PPAP (Poreska prijava za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava) je standardizovani formular koji popunjava obveznik ili javni beležnik. Sadrži: identifikacione podatke kupca i prodavca, JMBG/MB, broj parcele i listа nepokretnosti (ulaže se izvod iz katastra), ugovorenu cenu i opisno tržišnu vrednost, navod oslobođenja koja se traže (npr. „prvi kupac po čl. 31a ZPI"), i datume.

Većina javnih beležnika u Beogradu, Novom Sadu i Nišu je integrisana sa ePorezi sistemom — prijavu obavljaju umesto klijenta, kao deo iste poseta beležnika za overu ugovora. U tom slučaju kupac samo dostavi članstvo domaćinstva i dokumentaciju o oslobođenju, a sve ostalo se obavlja elektronski. Član 41 Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji (Sl. glasnik RS br. 80/2002 (sa kasnijim izmenama))

Kazne za propušten rok

Neblagovremena prijava povlači kamatu i može povući prekršajnu kaznu po čl. 177 Zakona o poreskom postupku — od 5.000 do 150.000 RSD za fizičko lice. Iznos kazne zavisi od dužine kašnjenja i okolnosti slučaja.

Kamata se obračunava od dana isteka roka za plaćanje (15 dana po prijemu rešenja) po stopi: referentna stopa NBS + 10 procentnih poena godišnje (čl. 75 ZPPPA). Ova kamata teče sve dok porez nije izmiren u celini, uključujući vreme tokom kojeg traje žalba — ako se žalba odbije.

Pravni osnov

Izvori, zakoni i dokumenti

Sve numeričke i procesne tvrdnje na ovoj strani potiču iz primarnih izvora navedenih ispod.

Zakon o porezima na imovinu (ZPI)

Osnovni tekst Sl. glasnik RS br. 26/2001, poslednje izmene br. 94/2024

Glava IV (čl. 23–30b): predmet, stopa 2,5%, osnovica, obveznik, čl. 31a — olakšica prvog kupca.

Otvori izvor

Zakon o porezu na dodatu vrednost (ZPDV)

Osnovni tekst Sl. glasnik RS br. 84/2004, poslednje izmene br. 94/2024

Čl. 23 — posebna stopa 10% za stambeni objekat (prva prodaja); čl. 24 — opšta stopa 20% za poslovni prostor.

Otvori izvor

Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji (ZPPPA)

Sl. glasnik RS br. 80/2002 (sa izmenama)

Čl. 41 — rokovi prijave; čl. 75 — zatezna kamata; čl. 140 — žalbeni postupak; čl. 175 i 177 — prekršaji.

Otvori izvor

Zakon o javnom beležništvu

Sl. glasnik RS br. 31/2011 (sa izmenama)

Obavezno učešće javnog beležnika u prometu nepokretnosti; tarifa beležničke nagrade utvrđena Pravilnikom.

Otvori izvor

Pravilnik o obrascima poreskih prijava (PPAP)

Sl. glasnik RS — pratiti najnoviju verziju na pravno-informacioni-sistem.rs

Sadržaj i forma obrasca PPAP, obavezni prilozi, način elektronskog podnošenja preko ePorezi.

Otvori izvor

ePorezi portal (PURS)

Operativna usluga Poreske uprave RS

Elektronska podnošenja PPAP-a; uvid u izdata rešenja; uplate poreza preko ePay sistema.

Otvori izvor

Povezano

Drugi kalkulatori za vlasnike nepokretnosti

Posle kupovine, vlasnik plaća godišnji porez na imovinu. Ako kupuje preko firme, primenjuje se režim DOO.

Porez na imovinu

Godišnji porez na imovinu po opštinama — stope, površina i tip nekretnine.

Otvori kalkulator

DOO kalkulator

Porez na dobit (15%), porez na dividende i ukupno opterećenje vlasnika DOO.

Otvori kalkulator

Kalkulator plate

Bruto-neto kalkulator zarade sa svim doprinosima i porezom — od bruto 1 do iznosa na ruke.

Otvori kalkulator

FAQ

Često postavljana pitanja

Sedam najčešćih dilema iz prakse kupovine nepokretnosti u Srbiji.

Posle kupovine

Sledeća obaveza je godišnji porez na imovinu

Stope variraju po opštinama, najčešće 0,40% procenjene vrednosti. Otvorite kalkulator i izračunajte svoju godišnju ratu.

Kalkulator poreza na imovinuKupovina preko DOO