Porez na imovinu — koraci od kupovine do prijave

Najčešća greška novih vlasnika nekretnina u Srbiji nije neplaćanje poreza — već to što ne znaju da postoje dve različite obaveze, i da se obe podnose različitim institucijama u različitim rokovima. Porez na prenos apsolutnih prava je jednokratni porez koji se plaća prilikom kupovine (2,5%) — to ide PURS-u, a u praksi prijavu po službenoj dužnosti podnosi javni beležnik. Porez na imovinu je godišnji porez koji plaća svaki vlasnik svake godine — to ide opštinskoj poreskoj administraciji, i prijavu podnosi sam vlasnik.

Šta se dešava posle overe kupoprodajnog ugovora

Recimo da je Marko u martu 2026. kupio stan od 65 m² u Beogradu, ugovor je overen kod javnog beležnika 15. marta. Lanac obaveza koji ovaj događaj pokreće:

1. Javni beležnik podnosi prijavu poreza na prenos apsolutnih prava PURS-u u roku od 30 dana od overe (čl. 36 ZPI). Marko ne mora ništa da radi za ovo — beležnik to radi po službenoj dužnosti, pa Marko prima rešenje PURS-a obično u roku od 4-8 nedelja.
2. Marko podnosi sam prijavu poreza na imovinu lokalnoj poreskoj administraciji opštine u kojoj se nekretnina nalazi, takođe u roku od 30 dana od dana nastanka poreske obaveze (overe ugovora). Ovo je obrazac PPI-1.
3. Marko za sledeću godinu (2027) postaje redovni obveznik godišnjeg poreza na imovinu po čl. 4 ZPI — obveznik je vlasnik na dan 1. januar godine za koju se utvrđuje porez. Drugim rečima, za 2026. godinu Marko plaća porez na imovinu samo proporcionalno (od marta do decembra, ako mu opština to obračunava); za 2027. plaća pun godišnji porez.

30 dana za PPI-1 prijavu

Po čl. 33 i čl. 39 ZPI (i opštim odredbama čl. 41 ZPPPA), novi vlasnik podnosi prijavu poreza na imovinu lokalnoj poreskoj administraciji u roku od 30 dana od dana nastanka obaveze. Dan nastanka obaveze je dan kad ste stekli pravo svojine — dan overe ugovora kod javnog beležnika za kupljene nekretnine, dan pravosnažnosti rešenja o nasleđivanju, dan upisa u katastar za novogradnju koja se preuzima. Čl. 4, 33, 39 ZPI (Sl. glasnik RS br. 94/2024)

Obrazac je PPI-1 (Poreska prijava o utvrđenom porezu na imovinu) i sadrži: identifikaciju obveznika, opis nekretnine (adresa, broj parcele iz katastra, površina, tip), podatak o sticanju (kako i kad ste stekli, na osnovu kog dokumenta), i osnov za olakšicu ako je primenjujete (npr. prvi stan po čl. 13 ZPI). Većina opština prima PPI-1 i elektronski preko svog portala lokalne poreske administracije; neke i dalje samo na papiru u šalter sali.

LPA — gde se tačno prijavljujete

Lokalna poreska administracija (LPA) je odeljenje opštinske uprave (u Beogradu — uprava grada Beograda, sektor LPA) zaduženo za sve lokalne poreze: porez na imovinu, naknadu za korišćenje građevinskog zemljišta, ekološku taksu i slične opštinske dažbine. Adresa i kontakt LPA su na zvaničnom sajtu opštine; u Beogradu — beograd.gov.rs/lpa, u Novom Sadu — novisad.rs, u svakoj manjoj opštini — opstina.gov.rs ili sličan domen.

Praktično za Marka: kupio stan na Vračaru, prijavu predaje LPA opštine Vračar (u zgradi opštinske uprave, Njegoševa 77). Ako ima dva stana u dve različite opštine, predaje dve PPI-1 prijave — svakoj LPA posebno. Ako se preselio iz jedne opštine u drugu i zadržao oba stana, opština prvog stana ostaje nadležna jer se LPA pravi po lokaciji nekretnine, ne po prebivalištu obveznika.

Stope poreza na imovinu za 2026

Maksimalne stope propisuje ZPI; konkretne stope koje primenjuje opština utvrđuje opštinska skupština posebnom odlukom svake godine. Maksimumi za 2026:

Član 11 ZPI (Sl. glasnik RS br. 94/2024) Beograd za 2026. primenjuje maksimalne stope (0,40% za stambeni prostor fizičkih lica), sa rastom prosečnih cena po m² od 5,0–5,5% u odnosu na 2025. Beograd Odluka o cenama m² za 2026 (Sl. list grada Beograda br. 82/2025)

Osnovica je tržišna vrednost nekretnine u novembru godine koja prethodi godini za koju se utvrđuje porez (čl. 7 ZPI), utvrđena prema opštinskoj odluci o prosečnim cenama po m² po zoni. Marko sa 65 m² stanom u Vračaru u zoni I (gde je 2026. cena ~350.000 RSD/m²) ima osnovicu ~22.750.000 RSD; pun porez bez olakšice po stopi 0,40% bio bi 91.000 RSD godišnje.

Olakšica za prvi stan po čl. 13 ZPI

Po čl. 13 ZPI, utvrđeni porez na nekretninu u kojoj obveznik stanuje sa prijavljenim prebivalištem umanjuje se za 50%, najviše 20.000 RSD apsolutno. Član 13 ZPI (Sl. glasnik RS br. 94/2024) Praktično: ako vam je porez na stan 30.000 RSD, umanjenje je 50% × 30.000 = 15.000 RSD (u okviru limita); ako vam je porez 60.000 RSD, umanjenje je 20.000 RSD (limitirano). Olakšica se dobija samo ako je u tom stanu prijavljeno vaše prebivalište — ne važi za drugi stan, vikendicu ili stan koji izdajete.

Pored zakonske olakšice, neke opštine — uključujući Beograd — primenjuju i dodatna umanjenja po opštinskoj odluci, tipično vezana za m² po obvezniku i članu domaćinstva. U Beogradu se obično spominje 40-60 m² po obvezniku + 10-15 m² po članu domaćinstva, ali precizan iznos i način primene zavisi od konkretne opštinske odluke za godinu — proverite kod vaše LPA.

Kvartalne rate plaćanja

Po čl. 39 ZPI, godišnji porez na imovinu plaća se kvartalno, u četiri rate:

LPA šalje rešenje sa obračunom za celu godinu i sa razvrstavanjem na četiri rate. Plaćanje se vrši na uplatni račun opštine (svaka opština ima svoj broj računa za prihode od poreza na imovinu) — preko e-bankinga, pošte ili banke. Za 2026, neke opštine (uključujući Beograd) mogu pomeriti prvu ratu za par dana zbog tehničke pripreme rešenja — proverite konkretan datum kad rešenje stigne.

Ako kasnite, na neuplaćeni iznos teče zatezna kamata po stopi referentna NBS + 10 procentnih poena godišnje (čl. 75 ZPPPA). LPA može odobriti plaćanje na rate preko propisanih po čl. 73 ZPPPA, ali samo na obrazloženi pisani zahtev — ne dešava se automatski.

Kazne i pravo prigovora

Kazne za neprijavu ili pogrešnu prijavu poreza na imovinu kreću se u rasponu definisanom čl. 178–179 ZPPPA — za fizička lica orijentaciono 5.000 – 150.000 RSD po prekršaju. Pored kazne, kasnije utvrđeni porez plaća se sa zateznom kamatom od dana kad je trebalo da bude plaćen (ne od dana rešenja).

Na rešenje LPA imate pravo prigovora u roku od 15 dana od prijema, u skladu sa opštim odredbama poreskog postupka (čl. 140 ZPPPA). Najčešći osnov za prigovor: pogrešna kvadratura, pogrešna zona u opštinskoj odluci, pogrešno utvrđeni broj stanovnika domaćinstva za olakšicu, ili neprimenjena olakšica iako ste je naveli u PPI-1.

Pravni izvori

• ZPI, čl. 4: ko je obveznik (vlasnik na dan 1. januar). Član 4 ZPI (Sl. glasnik RS br. 94/2024)
• ZPI, čl. 7–9: osnovica (tržišna vrednost) i način utvrđivanja po opštinskoj odluci. Čl. 7–9 ZPI
• ZPI, čl. 11: stope (do 0,40% i do 0,30% zavisno od tipa imovine; progresija za luksuznu). Član 11 ZPI
• ZPI, čl. 13: olakšica za stan u kome stanuje obveznik (50%, max 20.000 RSD). Član 13 ZPI
• ZPI, čl. 33, 39: rok prijave 30 dana i kvartalne rate plaćanja. Čl. 33, 39 ZPI
• Sl. list grada Beograda br. 82/2025: prosečne cene m² za utvrđivanje poreza za 2026. cene m² 2026 Odluka grada Beograda (Sl. list grada Beograda br. 82/2025)
• ZPPPA, čl. 41, 75, 140: rok prijava, zatezna kamata i prigovor. Čl. 41, 75, 140 ZPPPA